Экспертиза принадлежности помещений к общедомовому имуществу

Экспертиза принадлежности нежилых или спорных помещений к общедомовому имуществу проводится для определения правового и технического статуса объектов в составе многоквартирного дома. Такие споры часто возникают при передаче дома в управление, изменении границ помещений, перепланировке или приватизации. В Ростовской области, как и в других регионах, актуальность темы усиливается в связи с попытками незаконного присвоения подвальных, чердачных и других общих площадей. Экспертиза позволяет установить фактическую связь помещения с конструкциями и коммуникациями здания, определить его техническую обособленность и подтвердить (или опровергнуть) принадлежность к общедомовой собственности.

Цель проведения экспертизы по принадлежности

Основная задача экспертизы — установить, является ли помещение самостоятельным объектом недвижимости либо относится к общедомовому имуществу, предназначенному для обслуживания всех собственников многоквартирного дома. Это имеет прямое влияние на возможность регистрации прав, проведения сделок, эксплуатации или сноса помещения.

Определение функционального назначения спорного помещения;
Анализ технической документации и проектных решений здания;
Проверка связей с системами жизнеобеспечения (вентиляция, теплоснабжение, доступ);
Установление технической возможности обособленного использования;
Формирование экспертного заключения для суда или муниципалитета.

Типовые ситуации в Ростовской области

Частыми являются случаи, когда помещения в подвале или на первом этаже незаконно переоборудуются под офисы, склады или жилые комнаты. Также возникают споры между управляющими организациями и собственниками, касающиеся помещений, в которых размещены инженерные узлы, шкафы, коммуникации. Экспертиза позволяет объективно разрешить спор и исключить произвольное использование общего имущества.

Переоборудование части подвала без перевода в самостоятельный объект;
Захват технических коридоров или вентиляционных шахт под нужды арендатора;
Споры по статусу чердачных помещений при устройстве мансард;
Утверждение прав на помещения, в которых расположено общедомовое оборудование;
Проверка обоснованности выделения помещений в рамках перепланировки.

Методика проведения экспертизы

Экспертиза основывается на анализе технической и правовой документации, натурном обследовании помещения и его связей с конструктивными и инженерными системами дома. Особое внимание уделяется проектным решениям, техническому паспорту, поэтажным планам и фактическому использованию помещения.

Анализ технического паспорта дома, поэтажного плана и экспликации;
Сравнение проектного и фактического функционального назначения помещения;
Проверка наличия входов, окон, коммуникаций, несущих ограждений;
Осмотр расположения инженерных сетей и доступа к общедомовому оборудованию;
Оценка возможности самостоятельного использования без ущерба для других собственников.

Кейс: спор о подвале в многоквартирном доме в Ростове-на-Дону

В 2022 году в суде рассматривалось дело по иску жильцов дома в Ростове-на-Дону к арендатору, занявшему часть подвального помещения. В ходе экспертизы установлено, что помещение предназначено для размещения инженерных узлов и трубопроводов, имеет технологические проходы, отсутствует обособленный вход, предусмотренный проектом. Использование помещения нарушало доступ к общедомовым коммуникациям. Заключение эксперта подтвердило статус помещения как части общедомового имущества. На его основании суд признал использование помещения арендатором незаконным и обязал его освободить площадь.

Юридическая значимость заключения

Экспертное заключение по принадлежности помещения к общедомовому имуществу признаётся судом как доказательство и может служить основанием для аннулирования сделок, прекращения незаконного использования или подтверждения прав собственников. В Ростовской области такие экспертизы востребованы при спорах между жильцами и управляющими организациями, при оформлении прав на спорные помещения, а также в рамках муниципального контроля за использованием жилфонда.