Как узнать, является ли здание аварийным — и кто это решает

Вопрос о признании здания аварийным — один из самых острых в сфере эксплуатации и управления недвижимостью. От этого зависит безопасность жильцов, возможность проживания, необходимость расселения, капитального ремонта или сноса. В Ростовской области, где значительная часть жилого фонда эксплуатируется с износом свыше 50 лет, вопрос аварийности актуален как для собственников, так и для органов местного самоуправления. Но чтобы здание признали аварийным официально, одного визуального осмотра недостаточно.

Что считается аварийным зданием

Согласно действующим нормативам, аварийным признаётся здание, конструкции которого находятся в состоянии, при котором дальнейшая эксплуатация представляет угрозу жизни и здоровью людей. Такое здание подлежит либо капитальному ремонту с усилением, либо сносу и последующему строительству нового. Решение о признании объекта аварийным принимается комиссией на основании технического заключения по результатам обследования.

Имеются трещины, прогибы, обрушения конструкций;
Выявлена потеря несущей способности отдельных элементов;
Фундамент дал значительную осадку или подвижки;
Деревянные конструкции поражены гнилью или грибком;
Имеются прямые угрозы безопасности жильцов или пользователей.

Кто принимает решение о признании аварийности

Решение принимает межведомственная комиссия при органе местного самоуправления (в Ростове-на-Дону — при администрации города). Основанием для работы комиссии служит обращение собственника, управляющей компании, гражданина или госоргана. Но ключевым документом, без которого комиссия не примет решение, является техническое заключение специализированной организации.

Комиссия создаётся при муниципалитете, включает представителей архитектуры, жилищного контроля, МЧС;
Заседание проходит с участием представителя собственника (при необходимости);
Основой служит заключение об аварийном состоянии, оформленное по ГОСТ 31937 и СП 13-102-2003;
На основании решения комиссия выносит вердикт — признать аварийным или нет;
Решение фиксируется в протоколе, на его основе принимаются меры: расселение, ремонт, снос.

Как проходит обследование перед признанием аварийности

Специализированная организация (с допуском к подобным работам) выполняет обследование всех основных конструктивных элементов: фундамента, стен, перекрытий, покрытия, узлов сопряжения. При необходимости проводятся вскрытия, измерения, испытания. По итогам оформляется техническое заключение с присвоением категории технического состояния (I — исправное, IV — аварийное).

Обследуются несущие конструкции и выявляются критические дефекты;
Фиксируются признаки утраты прочности, устойчивости и жёсткости конструкций;
Проводится фотофиксация, замеры трещин, углов наклона, прогибов;
Применяются приборы: склерометры, нивелиры, профилометры и др.;
Выдаются выводы с конкретной категорией состояния и рекомендациями.

Кейс: признание аварийным жилого дома в Аксайском районе

В 2022 году жильцы двухэтажного кирпичного дома в Аксайском районе обратились в администрацию с жалобами на деформации и промерзание. Комиссией было инициировано обследование. Эксперты выявили: просадка фундамента, трещины в несущих стенах до 18 мм раскрытия, отслоение кладки, прогиб деревянных перекрытий. По итогам заключения здание отнесено к IV категории состояния. Комиссия признала его аварийным, было оформлено решение о расселении с включением дома в региональную программу.

Что делать, если здание в аварийном состоянии

Если вы подозреваете, что здание аварийное, необходимо обратиться в администрацию или заказать техническое обследование в специализированной организации. В Ростовской области такие обследования проводятся по заявке собственников, управляющих организаций или по решению суда. На основании заключения можно инициировать работу комиссии. Без официального заключения невозможно признание аварийности в установленном порядке.