Обследование аварийных и ветхих зданий: алгоритмы действий и рекомендации по укреплению
Обследование аварийных и ветхих зданий — это регламентированный процесс, направленный на установление технического состояния конструкций, уровня их безопасности и возможностей по дальнейшей эксплуатации, ремонту или сносу. В Ростовской области такие здания встречаются как в исторической части Ростова-на-Дону, так и в малых городах, где сохранился довоенный жилой и административный фонд. Объекты, признанные ветхими или потенциально аварийными, требуют особого подхода, поскольку несут потенциальную угрозу обрушения и связаны с повышенной социальной и юридической ответственностью.
Когда здание считается ветхим или аварийным
Законодательно и технически понятия «ветхое» и «аварийное» различаются. Ветхое здание сохраняет эксплуатационную пригодность при ограничениях и требует усиления. Аварийное — представляет угрозу жизни и подлежит срочному отселению и устранению опасных элементов. Обследование позволяет отнести объект к одной из категорий и разработать технически обоснованные решения.
- Ветхое — износ свыше 65%, локальные повреждения, частичное снижение несущей способности;
- Аварийное — критические повреждения несущих конструкций, трещины, просадки, риск обрушения;
- Здания с признаками аварийности подлежат срочному техническому обследованию с оформлением заключения для комиссии по признанию аварийности.
Алгоритм обследования аварийного здания
Обследование выполняется в строгой последовательности, с обязательным выполнением визуального осмотра, инструментальных замеров и, при необходимости, вскрытий конструкций. Все работы фиксируются в техническом отчёте, который служит основанием для принятия решений муниципальными или надзорными органами.
- Первичный осмотр и фотофиксация дефектов (трещины, деформации, разрушения);
- Проверка состояния несущих стен, перекрытий, фундаментов и узлов соединений;
- Определение степени износа материалов и конструктивной схемы здания;
- Измерение отклонений, прогибов, раскрытия трещин;
- Оформление заключения с категорией технического состояния и рекомендациями.
Типовые дефекты аварийных зданий в Ростовской области
Ветхий фонд региона часто построен из кирпича с деревянными перекрытиями и бутовыми фундаментами, нередко с некачественной гидроизоляцией. Повсеместно выявляются биопоражения, гниль, коррозия металла, трещины от неравномерной осадки. Особенно уязвимы дома, расположенные вблизи оврагов и зон с подтоплением, где возрастает риск деформаций фундамента.
- Продольные и диагональные трещины в наружных стенах и простенках;
- Гниль и деформация деревянных балок перекрытий;
- Ослабление или утрата сцепления кладки;
- Разрушение штукатурного слоя и выпадение участков облицовки;
- Подвижки фундамента и вертикальные отклонения стен более 30 мм.
Кейс: обследование двухэтажного дома в г. Азове
В 2022 году в Азове было проведено обследование кирпичного двухэтажного жилого дома 1949 года постройки. Основанием стали жалобы жильцов на трещины и сквозные продувания стен. Обследование выявило потерю несущей способности угловой части здания, осадку бутового фундамента и критическое состояние перекрытий. Было выдано заключение о частичной аварийности с рекомендациями по расселению части жильцов, укреплению фундамента с устройством железобетонной обоймы и полной замене перекрытий. На основе заключения администрацией принято решение о включении дома в программу реновации.
Рекомендации по укреплению и ремонту
В случаях, когда здание не признано аварийным в полном объёме, возможно проведение работ по усилению. Такие мероприятия требуют проектной проработки и выполнения под контролем специалистов. Они позволяют продлить срок эксплуатации здания, восстановить его геометрию и обеспечить безопасность.
- Устройство армированных обойм на углы и простенки;
- Замена или усиление деревянных балок металлическими швеллерами;
- Инъекционное восстановление трещин и цементация основания;
- Устройство свайного усиления под фундамент;
- Монтирование стяжек, обвязок и усиливающих рам для восстановления пространственной жёсткости.
Значение технического заключения для собственников и органов власти
Заключение по результатам обследования аварийного здания является основным документом при включении объекта в программу расселения, получения субсидии на ремонт, а также при проведении судебных разбирательств по признанию дома непригодным для проживания. В Ростовской области такой документ обязателен для оформления любых действий с объектом, имеющим признаки аварийности или признанным ветхим.