Кто заказывает экспертизу — заказчик, собственник или подрядчик?
Один из частых практических вопросов: кто имеет право инициировать строительную экспертизу — собственник, подрядчик, арендатор, управляющая компания или заказчик проекта? Ответ зависит от цели экспертизы, статуса объекта и содержания договора между сторонами. В Ростовской области, как и в других регионах, экспертизы заказываются как в досудебном порядке, так и по предписаниям надзорных органов, либо в рамках обычной подготовки к ремонту или реконструкции.
Общие принципы: кто вправе заказывать экспертизу
Любое заинтересованное лицо может обратиться за проведением строительной экспертизы, если у него есть на то законное основание: право собственности, аренды, технического или юридического интереса. При этом важно различать: заказ экспертизы не даёт автоматического права на доступ к объекту — если у заявителя нет законных прав на пользование помещением или здание принадлежит третьему лицу, потребуется согласие собственника или решение суда.
- Собственник — вправе заказывать любые виды экспертиз без ограничений;
- Арендатор — может заказать обследование арендованного помещения при согласии собственника (или на основании договора);
- Управляющая компания — вправе проводить обследования общего имущества в многоквартирном доме;
- Подрядчик — может инициировать экспертизу в случае спора по качеству или объёму работ (если это предусмотрено контрактом);
- Проектировщик — заказывает обследование при отсутствии данных по состоянию здания (например, при реконструкции).
В судебных делах — кто инициирует?
В рамках судебных процессов экспертизу может инициировать любая сторона спора или сам суд. Истец или ответчик вправе ходатайствовать о назначении экспертизы, приложить собственное заключение, а также участвовать в выборе эксперта. В Ростовской области суды по строительным делам принимают как независимые заключения, так и официально назначенные экспертизы.
- Истец — чаще всего заказывает экспертизу до подачи иска для обоснования требований;
- Ответчик — может инициировать свою экспертизу в ответ на заключение истца;
- Суд — назначает экспертизу, если представленные материалы недостаточны для оценки;
- Независимые заключения сторон принимаются судом как письменные доказательства.
В каких случаях экспертизу должен заказывать собственник
Если речь идёт об обследовании с целью признания аварийности, оформления разрешения на реконструкцию, изменения функционального назначения помещения, присоединения площади или перепланировки — заказчиком может быть только собственник. Это связано с правом распоряжения недвижимостью. Исключения возможны, если в договоре аренды прямо указано право арендатора проводить технические обследования.
- Подготовка к реконструкции, капремонту, усилению конструкций;
- Оформление технического заключения для архитектуры, МЧС, жилищной комиссии;
- Признание здания аварийным или ветхим через администрацию;
- Оформление перепланировки или присоединения чердака, подвала, пристройки;
- Регистрация самовольной постройки или подтверждение её безопасности.
Кейс: спор по объёму СМР между заказчиком и подрядчиком в Ростове
В 2023 году заказчик строительства коммерческого объекта в Ростове-на-Дону отказался подписывать акт выполненных работ, считая объёмы завышенными. Подрядчик обратился к экспертной организации для проведения независимой оценки фактически выполненных СМР. На основании заключения, подтверждающего объёмы и соответствие смете, подрядчик подал иск. Суд принял заключение в качестве доказательства, так как подрядчик имел право на проведение экспертизы в рамках исполнения договора.
Итог: кто платит — тот и заказывает, но с юридическими нюансами
Право на заказ экспертизы есть у любой заинтересованной стороны, но при этом нужно учитывать правовой статус объекта и конкретные задачи. В Ростовской области экспертизы заказывают как частные лица, так и юрлица, органы власти, суды и управляющие организации. При этом важно соблюдать баланс: если вы заказываете экспертизу без согласования с собственником объекта — ваши действия должны быть юридически обоснованы, иначе доступ на объект может быть ограничен.