Можно ли заказать экспертизу на спорную часть здания?

В практике нередко возникает ситуация, когда требуется провести строительную экспертизу или обследование части здания, которая вызывает спор: перегородка, проём, чердак, техническое помещение, нежилой блок. При этом права собственности на эту часть могут оспариваться, либо объект использоваться несколькими лицами. В Ростовской области такие вопросы часто затрагивают подвалы, пристройки, чердаки и помещения общего пользования. Возникает вопрос: допустимо ли проведение экспертизы на такую территорию — и кто может быть инициатором?

Что считается «спорной частью» здания

Спорной частью объекта считается та его зона, право пользования или собственности на которую не установлено или оспаривается между двумя или более сторонами. Это может быть:

Помещение без зарегистрированных прав собственности (например, технические помещения);
Участок здания, границы которого не отражены в поэтажном плане (часть коридора, подвал, переход);
Объект общего имущества, занятый одним из собственников без согласия остальных;
Элемент конструкций (перекрытие, колонна), сопряжённый с двумя помещениями;
Зона, которую одна из сторон считает самовольной постройкой или перепланировкой.

Можно ли обследовать такую часть здания?

Да, можно — если соблюдены условия доступа и обследование не нарушает прав других сторон. Сам факт спора не запрещает проведение обследования. Более того, экспертное заключение нередко становится ключевым доказательством в суде. Главное — чтобы инициатор имел документальное основание на доступ (договор, доверенность, определение суда) либо согласие владельца или совладельцев.

Собственник спорного помещения — вправе инициировать экспертизу, даже если права оспариваются;
Сторона судебного спора — может заказать обследование для доказательств в деле;
Арендатор — при наличии договора, позволяющего доступ и работы внутри помещения;
Орган власти или УК — при угрозе безопасности или поступлении жалоб;
Суд — может назначить экспертизу официально, включая допуск ко всем участкам объекта.

Ограничения и риски

Если объект находится в собственности другого лица и отсутствует согласие на доступ, обследование без разрешения будет считаться нарушением. В этом случае экспертиза должна проводиться либо по решению суда, либо с обеспечением доступа через предварительное уведомление. Нарушение границ доступа может привести к недействительности заключения.

Нельзя проводить вскрытия или вмешательство в конструкции без согласия владельца;
При конфликте в МКД — требуется уведомление управляющей организации и других собственников;
Доступ в замкнутые помещения возможен только с письменным разрешением или постановлением суда;
Если обследование выполнено без правовых оснований — его могут отклонить как недопустимое доказательство.

Кейс: спор о чердаке в многоквартирном доме в Ростове-на-Дону

В 2022 году собственник квартиры в многоквартирном доме провёл обследование части чердака, к которому он обустроил выход. Он заказал экспертизу, подтвердившую, что перекрытие требует усиления и может использоваться как хозяйственный блок. Однако управляющая компания оспорила результаты, ссылаясь на отсутствие согласия остальных жильцов. Суд отклонил заключение, т. к. обследование было проведено без уведомления владельцев общего имущества. Повторная экспертиза, назначенная судом, признала участок частью общего имущества без права выделения.

Вывод: экспертиза допустима — при соблюдении правил доступа

Проведение обследования спорной части здания возможно и зачастую необходимо. Но при этом инициатор обязан обеспечить законный доступ, уведомить заинтересованные стороны и действовать в рамках договора, доверенности или судебного определения. В Ростовской области экспертизы по спорным частям зданий часто используются в судах, при межевании, разделе имущества, подтверждении самовольных реконструкций. Законность доступа определяет силу заключения.