Когда обследование обязательно по закону (ЖК, ГрК, Техрегламенты)

Не во всех случаях техническое обследование здания или сооружения — это инициатива собственника. Законодательство Российской Федерации прямо устанавливает ситуации, при которых обследование является обязательным. Незнание этих требований может привести к отказу в согласовании перепланировки, реконструкции, получении разрешения на строительство, а также к юридическим рискам при эксплуатации. В Ростовской области, как и в других регионах, эти нормы активно применяются на практике при капремонте, аварийности, изменении назначения помещений.

Когда обследование требуется по Жилищному кодексу

Жилищный кодекс РФ (ст. 168, 169, 180) обязывает проводить техническое обследование при подготовке проектной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Кроме того, обследование необходимо при рассмотрении вопроса о признании жилого помещения или здания непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу.

Перед капремонтом МКД в рамках региональной программы (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ);
При определении пригодности дома для проживания (ст. 15 ЖК РФ);
Для признания помещения непригодным, а дома — подлежащим реконструкции или сносу (ст. 32 ЖК РФ);
При установлении факта разрушения несущих конструкций — основание для отселения жильцов.

Обязательность обследования по Градостроительному кодексу

Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 48, 51), обследование обязательно при подготовке проектной документации в случае реконструкции, надстройки, перепланировки с затрагиванием несущих конструкций. Без обследования невозможно получение разрешения на реконструкцию или ввод в эксплуатацию после изменений.

Реконструкция здания — при любом изменении параметров или конструктивной схемы (ст. 1, ст. 48 ГрК РФ);
Надстройка этажей, устройство проёмов, усиление — требует проектирования с предварительным обследованием;
Получение разрешения на строительство (реконструкцию) — ст. 51 ГрК РФ с приложением заключения;
Переустройство нежилых помещений с изменением несущих элементов — через обследование и проект.

Обследование по требованиям технических регламентов

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ №384-ФЗ) прямо требует обеспечения соответствия объекта установленным показателям надёжности, прочности, устойчивости и долговечности. Это возможно только при наличии достоверных данных, полученных в том числе через обследование.

При ухудшении состояния конструкций (в т. ч. по жалобам жильцов);
Перед модернизацией, переустройством или усилением здания (ст. 6, ст. 15, ст. 17 ФЗ №384-ФЗ);
При смене назначения здания, переходе в иную категорию эксплуатации;
При оформлении ТЗ и проектной документации — необходим анализ текущего состояния.

Кейс: отказ в согласовании реконструкции в Ростове-на-Дону

В 2023 году застройщик направил в администрацию пакет документов на реконструкцию двухэтажного здания с надстройкой третьего этажа. Поскольку в составе проектной документации отсутствовало техническое заключение о состоянии существующих конструкций, согласование было приостановлено. Только после проведения обследования, подтверждающего возможность надстройки и остаточную прочность, проект получил положительное заключение. Срок реализации увеличился на 2 месяца, что могло быть предотвращено.

Вывод: обследование — часть нормативной обязанности

Во многих ситуациях обследование — не дополнительная услуга, а прямая обязанность, закреплённая законами. В Ростовской области инспекции архитектуры, Госжилнадзор, суды и органы МЧС требуют технические заключения при всех действиях, затрагивающих конструктивную схему или состояние здания. Игнорирование обследования в таких случаях ведёт к отказам, штрафам и рискам аварий.