Пример обследования при покупке промышленного здания: что проверяют
Покупка промышленного здания без предварительного технического обследования — это серьёзный риск. За внешне благополучным фасадом могут скрываться изношенные конструкции, неработающая инженерия, скрытые повреждения и просадки. Особенно актуален вопрос для Ростовской области, где активно продаются склады, производственные цеха, корпуса бывших НИИ и объектов, построенных в 1960–1980-х годах. Обследование позволяет выявить слабые места, определить объёмы необходимых работ и обосновать цену сделки. Ниже представлен типовой пример обследования промышленного здания при покупке.
Исходные данные и цель обследования
В 2023 году потенциальный покупатель обратился за обследованием производственного здания площадью 1 800 м², расположенного на территории бывшего машиностроительного предприятия в Ростове-на-Дону. Объект планировался под логистический терминал с частичной реконструкцией. Цель обследования — установить текущее техническое состояние, остаточный ресурс конструкций и возможные риски для дальнейшего использования.
- Тип здания — одноэтажный промышленный корпус с пролетами по 6 м и высотой до 9 м;
- Конструктивная схема — металлический каркас, фундамент ленточный, стены из кирпича, кровля рулонная;
- Возраст объекта — 44 года, эксплуатация не велась последние 5 лет;
- Документация отсутствовала, проектных данных не предоставлено.
Методы обследования
Обследование проводилось с применением визуального осмотра, инструментальных измерений, склерометрии, магнитометрии, фотофиксации и обмерных работ. Были задействованы два инженера и геодезист, обследование выполнено за 3 рабочих дня, оформление — 7 календарных дней.
- Визуальный осмотр металлоконструкций, сварных соединений, анкеров, ригелей;
- Склерометрия бетонных элементов фундамента и отмостки;
- Проверка состояния кирпичной кладки и температурных швов;
- Оценка несущей способности колонн и прогонов по геометрии и коррозии;
- Фиксация дефектов: трещины, смещения, деформации и отслоения отделки.
Выявленные дефекты и выводы
По результатам обследования были выявлены следующие критические и некритические нарушения, с указанием возможных последствий и рекомендаций:
- Коррозия металлоконструкций до 30% с потерей сечения в опорах у входной группы;
- Отклонение верхней части колонн на 25 мм от вертикали по одному ряду;
- Местами разрушение швов в кирпичной кладке, до 15% по фасаду;
- Разрушение кровельного ковра, попадание влаги внутрь, протечки по световым фонарям;
- Отсутствие деформационного шва по оси между пролетами — высокий риск трещинообразования при температурных перепадах.
Рекомендации и итог
В техническом заключении были даны рекомендации по усилению опорных узлов, антикоррозийной обработке металлоконструкций, восстановлению кровельного покрытия и устройству деформационного шва. Остаточный срок безопасной эксплуатации оценивается в 10–12 лет при условии выполнения усиления. Общая стоимость ремонтно-восстановительных мероприятий — около 1,8 млн руб (без реконструкции).
Как использовать заключение при переговорах
Полученное заключение позволило покупателю снизить стоимость объекта на 2,2 млн рублей от изначально заявленной цены. Также документ был приложен к проекту реконструкции, направлен в архитектурный отдел для подготовки технических условий. В Ростовской области такая практика становится всё более востребованной — грамотное обследование до покупки экономит сотни тысяч и минимизирует риски.